银行到底在想什么？

　　时隔一个月后，央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，而个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。那些好不容易申请到首套房贷的人，还要接受利率上浮5%-10%的事实，想想几年前朋友购房贷款能打个八九折，心里真不是滋味。

　　个人房贷为啥又贵又难贷？“放房贷”这一看似简单的业务背后，银行有着怎样的小算盘？

　　不受待见的房贷

　　商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房按揭贷款的意思。在此情形下，近期央行的“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果就变得非常有限。

　　“2002年至2013年伴随着房地产市场发展，银行投放了大量房地产的贷款。去年的按揭房贷发放占新增贷款也达到30%左右。今年有所减少，也是每个银行有自己的发展阶段和放贷侧重。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示。

　　数据显示，今年前四个月，房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，但定金及预收款下降7.8%，个人按揭贷款下降3.1%。

　　房贷利率为何不降反升？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。

　　可是，这一逻辑未免简单化。

　　究其原因，商业银行在商业银行盈利核心与社会公共服务组织的身份冲突、支持刚需与房地产风险潜伏的交织、短期资金来源与长期房贷期限的不匹配(即“短借长用”的流动性错配)，表内业务与表外业务的资本充足率考核权衡下，房贷利率呈现出不尽如人意的扭曲现象。

　　银行的三个秘密

　　银行有三个不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。

　　第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

　　第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放在年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。

　　可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。据悉，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。

　　第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。

　　把控“流动性”问题

　　银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

　　“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”一名城商行计财业务人士说。

　　近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力和资产变现能力。而房贷有10至30年的期限。属于不能短期变现调整头寸的资产。“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。

　　和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。

　　由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。